Tips Membeli Apartment

Kalau diperhatikan, akhir-akhir ini banyak sekali kita dapati iklan/promosi penjualan property. Baik itu di koran, spanduk, billboard, bahkan di TV. Dan jika diperhatikan lebih jauh, 60% bahkan lebih merupakan produk apartment. Dari yang sekedar menginformasikan waktu launching, fasilitas-fasilitas, sampai dengan program-program penjualan,  yang intinya mempermudah konsumen untuk mengambil keputusan. Sebagai calon pembeli, konsumen cukup diuntungkan dengan informasi yang mudah didapat tersebut. Tapi di sisi lain, juga “mempersulit”, produk property mana yang seharusnya diambil/dibeli… Kali ini saya akan menjelaskan fenomena itu, semoga bisa mencerahkan…

Kenapa apartment…?

Dengan perubahan gaya hidup saat ini yang semakin serba cepat dan instan, kebutuhan tempat tinggal yang simple pun menjadi sebuah pilihan. Yaitu yang berjarak cukup dekat dengan tempat kegiatan sehari-hari. Apalagi dengan kondisi kemacetan lalu lintas, terutama di kota-kota besar, yang semakin sulit ditebak. Belum lagi faktor semakin terbatasnya lahan yang membuat pilihan landed house semakin melambung harganya. Dengan alasan-alasan seperti di atas, wajar apabila produk high rise (apartment) semakin menjadi sebuah pilihan sebagai tempat tinggal. Kalau demikian, produk apartment seperti apakah yang harus diambil/dibeli…?

Motif pembelian apartment

Hal pertama yang harus kita perhatikan dalam membeli apartment adalah motif kita dalam membeli. Sama halnya dengan motif pembelian produk property lainnya, pembelian apartment mempunyai 2 motif; untuk digunakan sendiri sebagai tempat tinggal (sebagai user) atau untuk investasi (sebagai investor).

Jika sebagai user, pertimbangan sih cukup simple. Pertama mengenai lokasi. Apakah lokasi apartment cukup dekat dengan aktifitas kita sehari-hari; kantor, sekolah anak-anak, dll. Sehingga waktu dan biaya transportasi dapat ditekan seminimal mungkin.

Kedua, fitur dari apartment itu sendiri. Apakah fasilitasnya nyaman dan komplit? Untuk fasillitas, juga harus kita pertimbangkan secara detail. Misalnya, apartment yang sudah dilengkapi dengan karaoke room atau fasilitas leisure lainnya. Seberapa sering kita menggunakan fasilitas tersebut? Apakah fasilitas itu mandatory? Lainnya halnya mungkin dengan fasilitas pool, gym, atau children playground. Mungkin fasilitas-fasilitas itu akan lebih sering dipakai. Tapi tentu saja satu user dengan user yang lainnya juga berbeda orientasinya.

Delivery time atau waktu serah terima juga harus sangat diperhatikan. Karakteristik konsumen yang user, biasanya mempunyai limitasi waktu yang terbatas. Kebanyakan mereka ingin menggunakan apartment secepatnya. Biasanya saat ini mereka masih kontrak/sewa. Jadi, apabila waktu penyerahan lebih dari 36 bulan, forget it. Lebih baik cari apartment yang lain.

Jika tidak, maka selama 36 bulan itu, Anda akan sangat berat. Selain harus membayar cicilan apartment, juga masih harus mengeluarkan biaya sewa. Lain halnya apabila Anda tidak harus bayar sewa untuk tempat tinggal sekaran. Atau untuk pembelian apartment yang baru, dana sudah tersedia.

Jika ketiga hal tersebut sudah sesuai dengan kebutuhan kita, selama harga apartment tersebut masih masuk dalam budget kita, tidak usah berpikir panjang lagi, BELI. Karena seperti yang sering kita dengar, waktu terbaik untuk pembelian property adalah SEKARANG. Ya betul, sekarang

Berbeda dengan produk-produk lainnya, property adalah satu-satunya produk yang bahan bakunya tidak diproduksi lagi, yaitu tanah. Jadi semakin lama semakin terbatas. Dan tentu saja harganya semakin mahal…

Apartment sebagai investasi

Motif ke-2 ini cukup rumit. Artinya kita harus benar-benar mempertimbangkan antara nilai yang akan kita keluarkan dengan nilai yang akan didapatkan akibat pembelian apartment.

Tapi sebelum itu, kita juga harus analisa lagi, nilai kentungan seperti apakah yang ingin kita raih? Apakah keuntungan dari nilai sewa apartment tersebut (yield), atau keuntungan akibat kenaikan harga apartment tersebut  di kemudian hari (capital gain)..?

Walaupun intinya sama, ada beda yang cukup mendasar antara 2 tujuan di atas. Apabila kita menginginkan keuntungan yield, artinya apartment yang akan kita beli harus cukup mudah disewa. Pertimbangan-pertimbangan pembelian sebagai user di atas harus juga kita masukkan sebagai alasan membeli. Karena mereka yang sewa apartment, pasti menginginkan lokasi yang terbaik, yaitu yang dekat pusat aktifitas bisnis/ekonomi. Semakin tinggi potensi sewa, tentu saja harga sewa akan semakin tinggi. Dan ini akan meningkatkan keuntungan.

Sebagai gambaran, nilai sewa rata-rata untuk sebuah apartment per tahunnya adalah 10% dari total harga. Jadi misalnya harga beli apartment adalah 500 juta, maka nilai sewa per tahunnya adalah 50 juta. Jika menurut analisa kita harga sewa per tahunnya bisa lebih dari 10% itu, maka apartment tersebut layak kita beli. Sebaliknya, jika nilai sewa di bawah nilai itu, pembelian bisa kita pertimbangkan lagi.

Seandainya capital gain yang ingin kita raih, berbeda lagi pertimbangannya. Yaitu, kita harus menganalisa berapa potensi harga jual apartment itu di kemudian hari. Betul, bahwa semua product property di waktu yang akan datang pasti harganya naik. Artinya pasti menguntungkan. Tetapi nilai keuntungan seperti apa yang ingin kita dapatkan? Tentu saja yang paling optimum bukan?

Ada cara mudah untuk menganalisa hal itu. Yaitu kita membandingkan; antara harga jual per m² apartment tersebut dengan harga tanah per m² di sekitar lokasi/area apartment tersebut. Semakin kecil selisih harga (apalagi selisih minus), maka diharapkan semakin tinggi pula keuntungan yang dapat diraih.

Misalnya; harga sebuah apartment adalah 20 juta per m². Sedangkan harga tanah di sekitar lokasi tersebut 25 juta per m². Karena selisih/gap minus yang cukup besar, apartment tersebut mempunyai potensi kenaikan harga yang cukup besar pula di masa yang akan datang.

Sebaliknya, misalnya harga tanah ternyata 18 juta per m². Ada kemungkinan, kenaikan harga apartment tidak akan tinggi, atau bisa jadi kenaikan baru akan terjadi dalam rentang waktu yang cukup lama…

Demikian sedikit penjelasan pertimbangan-pertimbangan apakah yang harus dilakukan dalam pembelian apartment. Tapi seandainya, ternyata kita masih belum mengetahui motif beli kita apa, misalnya saja, uang tabungan kita terlalu banyak, bingung mau buat apa, hehehe… Gunakan saja gabungan-gabungan analisa tersebut di atas.

Intinya, jadilah pembeli yang rasional, bukan emosional…